Gerne stehen wir Ihnen zur Verfügung, um Sie bei den folgenden Themenkomplexen zu unterstützen. Falls Sie Fragen zu einem bestimmten Thema haben, zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Wir bieten Ihnen gerne ein kostenfreies Erstgespräch an, um Ihre Anliegen zu besprechen.
Unsere Verkehrswertgutachten basieren auf strengen rechtlichen Vorschriften, insbesondere gemäß § 194 des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung. Wir legen großen Wert darauf, dass unsere Gutachten nicht nur für Fachleute, sondern auch für Laien verständlich sind, in allen Aspekten sorgfältig begründet, nachprüfbar und rechtssicher.
Um eine objektive und zuverlässige Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes zu schaffen, werden folgenden Prinzipien angewandt:
Die Beleihungswertermittlung nimmt eine zentrale Position in vielfältigen finanziellen Transaktionen ein und stellt einen entscheidenden Faktor für die Kreditentscheidung sowie die Sicherung von Krediten dar. Eine akkurate Wertermittlung, welche die spezifischen Anforderungen des Kreditmarkts berücksichtigt, ist von essenzieller Bedeutung, um eine verlässliche Grundlage für fundierte Finanzierungsentscheidungen zu schaffen.
Die Beleihungswertermittlung wird gemäß Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung durchgeführt. Dabei werden folgende Parameter berücksichtigt und begründet:
Unsere maßgeschneiderte Prozessbegleitung bietet Ihnen umfassende Leistungen, die individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt werden können. Wir begleiten Sie vom Beginn bis zum Abschluss einer Streitigkeit oder Gerichtsprozesses.
In manchen Fällen ist kein vollumfängliches Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB erforderlich.
Eine Wertindikation als gutachterliche Stellungnahme mit einem vorher durchgeführten Ortstermin kann ausreichend sein.
Der Gutachtenumfang reduziert sich dabei, da sich die Stellungnahme lediglich auf die wesentlichen Kernpunkte konzentriert. Es werden nicht alle Parameter des Grundstücks überprüft. Dadurch sind die Kosten niedriger als bei einem Verkehrswertgutachten.
Eine gutachterliche Stellungnahme kann allerdings nie die vollständige Prüfung und Ausarbeitung eines Verkehrswertgutachtens ersetzen. Eine Stellungnahme bietet keine Rechtssicherheit und wird von Behörden nicht akzeptiert.
In folgenden Fällen kann eine Stellungnahme ausreichend sein:
Der Immobilienmarkt ist besonders durch seine Intransparenz und Komplexität charakterisiert. Durch Standort- und Marktanalysen und deren Einflussfaktoren kann mehr Klarheit geschaffen werden.
Unser Mitarbeiter führen folgende Research-Leistungen für den Immobilienmarkt in Deutschland durch:
Lassen sich Meinungsverschiedenheiten zwischen Vertragsparteien nicht lösen, kann ein Schiedsgutachter durch gemeinsame Beauftragung der Vertragsparteien die Streitfrage klären. Dadurch lassen sich teure und langwierige Gerichtsverfahren verhindern. Ebenso werden Unklarheiten (Wert der Immobilie, Schäden und Mängel) der Beteiligten beseitigt.
Vom Schiedsgutachter wird ein Sachverständigengutachten erstellt, welches dann für beide Parteien verbindlich ist. Ein so erstelltes Schiedsgutachten kann durch ein Gericht lediglich unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben werden. Die Paragrafen §§ 317 bis 319 des BGBs (Bürgerliches Gesetzbuch) finden in der Rechtsprechung sowie Literatur Anwendung.
Dadurch können unklare Rahmenbedingungen der Vertragspartner geklärt werden.
Diese Form der Gutachterbeauftragung hat sich erfahrungsgemäß bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten sowie bei An- und Verkauf bewährt.
In der Wirtschaftlichkeitsanalyse wird der Ist-Zustand Ihrer Immobilie durch die Unterlagen sowie durch eine Ortsbegehung überprüft. Daraufhin werden Entwicklungspotentiale (Wert- und Mietsteigerung) aufgedeckt und die Kosten der möglichen Maßnahmen berechnet. Maßnahmen können unter anderem Umnutzung, bessere Ausnutzung des Grundstücks, Sanierung oder Modernisierung sein. Anschließend wird deren Wirkung auf die Rendite und den Wert Ihrer Immobilie herausgearbeitet. Dies dient Ihnen als Orientierungshilfe zur Planung der Zukunft.
Ebenso kann als Entscheidungsgrundlage eine Wirtschaftlichkeitsanalyse im Kaufprozess durchgeführt werden.
Gerne analysieren wir auch gesamte Immobilienportfolien.
Liegen keine Ausführungspläne vor oder wurde abweichend von diesen gebaut, ermitteln wir für Sie die Flächen durch ein örtliches Aufmaß. Banken fordern oftmals eine detaillierte Ermittlung. Eine Flächenermittlung wird auch zur Überprüfung von Angaben in Kauf- oder Mietverträgen oder zur Betriebskostenabrechnung durchgeführt.
Bereits eine Differenz von über 10 % zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der angegebenen bzw. inserierten Fläche kann als erheblicher Mietmangel betrachtet werden und zu Mietkürzungen führen (vgl. Urteil des BGH vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03).
Folgende Flächen werden durch uns erhoben:
Eine objektive und präzise Wertermittlung aus unterschiedlichen Anlässen ist unverzichtbar, ganz gleich ob es sich um unbebaute oder bebaute Grundstücke handelt.
Bei der Bewertung von Immobilien spielen steuerliche Aspekte eine entscheidende Rolle. Ob es um die Erbschafts- und Schenkungssteuer geht, die Aufteilung des Kaufpreises oder die Nutzung von Abschreibungen – es gibt zahlreiche Wege, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Gerne sprechen wir im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater, um gemeinsam eine optimale Lösung für Ihren Immobilienbestand zu finden. Bei folgenden steuerlichen Bewertungsanlässe beraten wir Sie:
Bei der Bewertung von Immobilien spielen steuerliche Aspekte eine entscheidende Rolle. Ob es um die Erbschafts- und Schenkungssteuer geht, die Aufteilung des Kaufpreises oder die Nutzung von Abschreibungen – es gibt zahlreiche Wege, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Gerne sprechen wir im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater, um gemeinsam eine optimale Lösung für Ihren Immobilienbestand zu finden. Bei folgenden steuerlichen Bewertungsanlässe beraten wir Sie:
Im Rahmen der Erbschaft und Schenkung von Immobilien beraten wir Sie zu folgenden Anlässen:
Wenn Ihnen eine Immobilie durch einen Erbfall oder im Rahmen einer Schenkung, beispielsweise einer vorweggenommenen Erbfolge, übertragen wird, unterliegen Sie der Verpflichtung zur Zahlung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer, sofern die Werte die Freibeträge überschreiten. Die Steuerbemessung erfolgt anhand des Werts der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung.
Mit einer durchdachten Planung lassen sich Steuern sparen. Dabei arbeiten wir von Anfang an mit Ihrem Steuerberater zusammen. Im Rahmen einer Vorabprüfung berate ich Sie gerne, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Gegebenenfalls kann bereits mit der Steuererklärung ein Sachverständigengutachten beim Finanzamt eingereicht werden.
Falls bereits eine Bewertung durch das Finanzamt vorliegt, kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) ein niedriger gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden.
In diesem Sachverständigengutachten werden sämtliche wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt, die sich auch wertmindernd auswirken können. Dazu zählen unter anderem Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (wie z.B. Grunddienstbarkeit, Reallast, Wohnrecht, Nießbrauch), lagebezogene Besonderheiten (wie z.B. Lärmimmissionen, Hochwasser) sowie Baumängel und -schäden.
Aus §198 Art. 2 Bewertungsgesetz: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Damit Sie eine höhere jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie nachweisen können, wird ein Sachverständigengutachten über den Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer benötigt. Die Berechnung der tatsächlichen Restnutzungsdauer erfolgt sachverständig nach den aktuellsten Vorgaben durch das Bundesministerium für Finanzen (BMF). Ihre Immobilie wird von uns detailliert begutachtet.
Durch die höhere jährliche Abschreibung erhöhen sich die abzugsfähigen Werbungskosten, was entsprechend zu einer geringeren Steuerlast führt. Beispielsweise liegt die Abschreibung von gewerblich genutzten Immobilien im Betriebsvermögen bei 3 %, was zu einer Restnutzungsdauer von 33 1/3 Jahren führt. Wird beim Sachverständigengutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer in Höhe von 20 Jahren ermittelt, erhöht sich die Abschreibung auf 5 %.
Geringere Restnutzungsdauern sind bei folgenden Konstellationen wahrscheinlich:
Gerne beraten wir Sie persönlich über Ihre Möglichkeiten.
Zur Abschreibung (AfA) von bebauten Grundstücken kann nur der Gebäudewert herangezogen werden. Somit muss der Kaufpreis der Immobilie bzw. deren Anschaffungskosten in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden. Das Finanzamt ermittelt die Aufteilung anhand des Sachwertverfahrens mit pauschalen Herstellungskosten des Gebäudes und nicht mit individuell angepassten Bodenrichtwerten. Diese Vorgehensweise führt zu falschen Ergebnissen. Auch die „Restwertmethode“, bei welcher der Gebäudewertanteil durch Kaufpreis abzüglich Bodenwert ermittelt wird, wurde durch ein Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH-Urt. vom 15.01.1985, IX R 81/83) als nicht zulässig erklärt.
Es muss daher die getrennte Ermittlung des Verkehrswerts des Grund und Bodens sowie des Gebäudes erfolgen.
Abhilfe:
Dies kann durch ein Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden. Dadurch können die individuellen Besonderheiten der Immobilie und des Grund und Bodens berücksichtigt werden.
Dabei arbeiten wir von Anfang an mit Ihrem Steuerberater zusammen und prüfen gerne vorab, ob eine Gutachtenerstellung sinnvoll ist und wann sich diese durch eine höhere Gebäudeabschreibung amortisiert.
Ein Afa Step Up ermöglicht es Eigentümern das Abschreibungspotenzial ihrer Immobilie vollständig auszuschöpfen, um dadurch Steuern zu sparen.
Besonders empfehlenswert ist ein Afa Step-Up für Immobilien, die sich seit langem im Familienbesitz befinden oder deren steuerliche Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Afa Step-Up durchzuführen.
Falls es sich um Immobilienbesitz handelt, der noch nicht vollständig abgeschrieben ist, kann durch ein Verkehrswertgutachten der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt werden, um eine weitere Abschreibung zu ermöglichen. Der aktuelle Wert ist durch die stark gestiegenen Grundstückspreise innerhalb der letzten Jahrzehnte meist deutlich höher als die damalige Abschreibungsgrundlage.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Restnutzungsdauer einer Immobilie neu aufleben zu lassen, indem die Immobilie innerhalb der Familie oder an eine gewerbliche bzw. vermögensverwaltende Einheit übertragen wird, die vom bisherigen Eigentümer kontrolliert wird.
Weitere Beratungen zu steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten kann durch einen Steuerberater erfolgen.
Die Bewertung von Immobilien spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Szenarien von Unternehmen, sei es für den Verkauf, die Bilanzierung oder steuerliche Angelegenheiten. Dies erfordert eine sorgfältige Analyse unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten und branchenspezifischen Besonderheiten.
Für folgende Anlässe erstellen wir Wertermittlungen des Betriebsvermögens:
Die präzise Wertermittlung von Immobilien gemäß nationaler und internationaler Rechnungslegung ist essenziell für die finanzielle Integrität von Unternehmen und ermöglicht eine korrekte Darstellung des Vermögenswerts in den Bilanzen. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilienbewertung für geschäftliche, steuerliche oder investitionsbezogene Zwecke benötigen, bieten wir maßgeschneiderte Lösungen an, um Ihre Anforderungen zu erfüllen.
Wenn die Bilanzierung gemäß den International Financial Reporting Standards bzw. den International Accounting Standards (IFRS / IAS) erfolgt, muss das Anlagevermögen mit seinem beizulegenden Zeitwert („Fair Value“) bilanziert werden.
Es ist wichtig, zwischen den verschiedenen Standards zu unterscheiden:
Der „Fair Value“ oder auch beizulegende Zeitwert wird in den IFRS, speziell in IFRS 13, definiert und entspricht materiell dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Bei Scheidungen kommt es zu vielen Fragen. Gehören die Immobilien beiden zu gleichen Teilen? Möchte ein Ehepartner die Immobilie halten und den anderen auszahlen? Hat ein Ehepartner das Grundstück oder andere Immobilien in die Ehe eingebracht?
Kommt es zur Scheidung ist die unabhängige und neutrale Vermögensfeststellung als Basis einer einvernehmlichen Lösung unumgänglich. Eine Verkehrswertermittlung kann dabei Abhilfe schaffen.
In Deutschland gibt es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch drei Möglichkeiten des Güterstands in einer Ehe:
Jede der drei Varianten hat Besonderheiten in der Immobilienwertermittlung. So muss die Verkehrswertermittlung neben dem gegenwärtigen auch für zurückliegende Stichtage durchgeführt werden, um den Anfangswert (Eheschließung) und Endwert (Scheidungsantrag) zu ermitteln. Anschließend wird die Aufteilung des Vermögens vorgenommen. Dies erfolgt meist durch Anwälte.
In der Praxis hat sich bestätigt, dass eine rechtliche Betreuung beider Ehepartner sinnvoll ist.
Zudem verhindert die Beauftragung eines Sachverständigen bzw. Schiedsgutachters durch beide Ehepartner gemeinsam spätere Streitigkeiten und die Gutachtenkosten können geteilt werden.
Die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer stimmen nur selten überein. Durch ein Sachverständigengutachten kann eine neutrale Bewertung erfolgen, in der die Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt werden. Dabei erfolgt eine nachvollziehbare Begründung des Immobilienpreises als Grundlage für die Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung.
Aufgrund dieser eingehenden Prüfung erhalten Verkäufer einen glaubwürdigen Verkaufspreis, der unnötig lange Vermarktungszeiten durch anfänglich zu hoher Forderung verhindert.
Der Immobilienkauf stellt für viele Menschen die wichtigste und umfassendste finanzielle Entscheidung ihres Lebens dar.
Daher unterstützen wir Käufer von Beginn an durch Prüfung des Exposés, Teilnahme an Ortsterminen bis zur Objektübergabe. Außerdem erstellen wir nach Schätzung der Sanierungs- und Modernisierungskosten Szenarioanalysen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Standort- und Marktanalysen sowie Sachverständigengutachten.
Diese Leistungen reduzieren das Risiko Ihrer Investitionen erheblich. Gerne verhandeln wir für Sie auch den optimalen Preis für Ihre Immobilie.
Bei der Wertermittlung im Zusammenhang mit Bauträgermaßnahmen und Projektentwicklungen von Immobilien geht es darum, den potenziellen Wert eines Bauprojekts zu bestimmen, bevor es umgesetzt wird. Dieser Prozess ist entscheidend für die Investitionsentscheidungen von Bauträgern und Entwicklern sowie für die Finanzierung und den Verkauf des Projekts.
Wir stehen Ihnen während des Planungs- und Ausführungsprozesses Ihres Projekts sowohl technisch als auch wirtschaftlich zur Seite. Unsere Leistungen können individuell je nach Projekt vereinbart werden.
Gerne unterstützt wir Sie mit weiteren Architektur- und Ingenieurbüros mit den anschließenden Planungsleistungen.
Eine unabhängige Vermögensfeststellung verschafft Ihnen Klarheit und eine Grundlage für finanzielle Entscheidungen und Planungen. Gerade das Immobilienvermögen nimmt oft einen bedeutenden Anteil am Gesamtvermögen ein. Für folgende Anlässe erstellen wir erfahrungsgemäß Gutachten:
Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Durchsetzung finanzieller Ansprüche. Wenn ein Schuldner seine Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt, kann der Gläubiger seine Forderungen am Grundstück oder Eigentum des Schuldners vollstrecken, um seine Ansprüche zu erfüllen. Das Verfahren zur Zwangsversteigerung wird von einem Amtsgericht durchgeführt. Ein Verkehrswertgutachten, das von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt und beim Amtsgericht registriert sein muss, dient als Grundlage für die Versteigerung.
Folgende Immobilienversteigerungen werden unterschieden:
Die im Folgenden aufgelisteten Dienstleistungen bieten wir für Sie an:
Falls Sie die verantwortungsvolle Aufgabe der Betreuung oder Pflegschaft für eine Person übernommen haben oder vom Vormundschaftsgericht als Betreuer gemäß § 1814 BGB eingesetzt wurden und zur Deckung der Betreuungskosten ein Immobilienverkauf notwendig wird, muss ein Verkehrswertgutachten vorgelegt werden.
Damit wird die besondere Sorgfaltspflicht des Betreuers und die Vorgaben der Vormundschaftsgerichte bzw. des Rechtspflegers eingehalten.
Der Rechtspfleger gibt das Verkehrswertgutachten frei. Anschließend sollte erst mit der Vermarktung der Immobilie begonnen werden. Ohne Verkehrswertgutachten kann es zur notariellen Verweigerung des Rechtspflegers kommen.
Die Wertermittlung landwirtschaftlicher Immobilien ist äußerst anspruchsvoll und erfordert ein umfangreiches Fachwissen und Verständnis für die besonderen Merkmale und Nutzungsmöglichkeiten. Dabei beeinflussen zahlreiche Einflussfaktoren, wie unter anderem die Bodenqualität, klimatische Bedingungen, Ertragserwartungen sowie rechtliche Aspekte wie die Privilegierung im Baurecht, den Immobilienwert.
Im Zusammenhang der landwirtschaftlichen Bewertung bieten wir Ihnen folgende Leistungen an:
Bei Finanzierungen wird der Markt- und Beleihungswert ermittelt. Als Grundlage für Kreditvergaben von Banken, Sparkassen, Bausparkassen dient der Beleihungswert.
Gemäß der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) müssen Gutachten für Finanzierungszwecke von einem oder mehreren von der Pfandbriefbank bestimmten Gutachtern erstellt werden (§ 5 Abs. 2 Satz 1 BelWertV).
Dabei ist es wichtig zu beachten, dass nur von der Bank beauftragte Gutachten für die Finanzierung verwendet werden können.
Folglich liegt es in der Verantwortung der Bank, ein Markt- und Beleihungswertgutachten in Auftrag zu geben, wenn es als Grundlage für eine Finanzierung dienen soll. Eigenständig beauftragte Gutachten von potenziellen Kreditnehmern dürfen nicht zur Grundlage einer Finanzierung gemacht werden.
Gerne berate ich Sie, ob die eigenständige Vorlage eines Markt- und Beleihungswertgutachtens bei einer Bank sinnvoll ist.
Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird eine gründliche Prüfung auf das Vorhandensein möglicher Rechte und Belastungen durchgeführt. Da in den meisten Fällen kein vergleichbares Objekt oder Vergleichspreise vorliegen, ist es selbst für Sachverständige oftmals komplex den Werteinfluss von Rechten und Belastungen zu ermitteln. Besonders das Zusammenspiel von mehreren wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen benötigt ein hohes Maß an Sachverstand. Der Einfluss kann dabei wertmindernd, wertsteigernd oder neutral sein. Die marktgerechte Ermittlung des Einflusses von folgenden Rechten und Belastungen ist Aufgabe des Sachverständigen während der Wertermittlung:
Diese können in Abteilung II des Grundbuchs, im Denkmalregister, Baulastenverzeichnis oder Altlastenkataster aufgeführt sein.
Eine Möglichkeit im Alter Kapital zu erhalten ist ein Teilverkauf oder Verrentung der Immobilie. In den letzten Jahren haben sich immer mehr Anbieter auf diesen Sachverhalt spezialisiert.
Eine weitere Möglichkeit besteht im Verkauf der Immobilie mit einem lebenslangen Nießbrauch, um selbst nach Verkauf noch in der Lage zu sein die Immobilie selbst zu nutzen oder durch Vermietung z.B. den Eigenanteil eines Pflegeheims bezahlen zu können.
In allen Varianten ist der angemessen ermittelte Verkehrswert von ausschlaggebender Bedeutung.
Gerne ermitteln wir für Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Wenn bereits ein konkretes Angebot vorliegt, können wir dies für Sie wertmäßig überprüfen. Dies verhilft Ihnen zu einem Verhandlungsvorteil und ermöglicht eine gleichgestellte Verhandlung.
Im Rahmen der Bauleitplanung (Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen) erstellen wir für private und gewerbliche Grundstücksbesitzer bzw. Investoren sowie Kommunen Entwicklungskonzepte und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.
Somit kann bereits in einem frühen Stadium des Projekts abgeschätzt werden, ob sich die Investition lohnt. Folgende Parameter werden von uns unter anderem erhoben:
Mit diesen Eingangsparametern führen wir Wirtschaftlichkeitsberechnungen durch.
Ebenso kann über die Durchführung von deduktiven Verfahren ein maximaler Kaufpreis für das Grundstück (je nach Entwicklungsstufe) ermittelt warden.
Gerne schlagen wir Ihnen ein Ingenieurbüro vor, welches im Nachgang Studien über die optimale Ausnutzung des Baulands sowie die anschließende Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) und Gebäudeplanung übernehmen kann.